Restaurer un bien immobilier énergivore n’est plus seulement une question d’esthétique ou de confort. C’est devenu un levier financier décisif : avec 5,2 millions de passoires thermiques recensées en France et un calendrier d’interdiction de location qui s’accélère, savoir orchestrer une rénovation énergétique conditionne la rentabilité d’un investissement locatif.
Le parcours /projet de Patronome a été conçu pour répondre à cette équation. En quelques clics, il calcule le scénario de travaux optimal pour faire passer un bien d’une étiquette à une autre — peu importe l’étiquette de départ (G, F, E, D ou C) et la cible visée — agrège les aides mobilisables, simule le financement et produit un dossier prêt à être présenté à un banquier ou à un propriétaire.
Cet article décortique chaque étape de ce parcours, explique les calculs sous-jacents, et termine sur une démo interactive du simulateur — la vraie, celle utilisée en production.
Le contexte : pourquoi un outil dédié à la rénovation ?
Avant d’entrer dans le détail, posons le problème. Une opération de rénovation énergétique combine au minimum cinq variables dont aucune ne peut être traitée isolément :
- Le diagnostic technique : quels sont les postes de déperdition thermique du bien (murs, toiture, fenêtres, ventilation, chauffage, ECS, planchers bas) ?
- Les choix techniques : pour chaque poste, plusieurs solutions cohabitent (ITE vs ITI sur les murs, PAC air/eau vs chaudière à granulés, double vs triple vitrage…) avec des coûts et des gains très différents.
- Les aides mobilisables : MaPrimeRénov’ (geste individuel ou parcours accompagné), CEE, Éco-PTZ, TVA réduite. Chaque dispositif a ses propres règles d’éligibilité, ses plafonds, ses combinaisons interdites.
- Le financement : apport, crédit principal, Éco-PTZ. La mensualité dépend du montant total, de la durée, du taux et de l’assurance.
- La rentabilité finale : cash-flow, rendement brut, rendement net avant et après opération.
Faire ce calcul à la main avec un tableur, c’est plusieurs heures par dossier. Avec Patronome, c’est quelques minutes — et chaque chiffre est traçable.
Étape 1 — Le prix d’achat (prix)
Tout démarre par l’estimation du prix d’achat. Patronome interroge automatiquement la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, données ouvertes du gouvernement) sur le secteur du bien et applique un coefficient de décote ou de surcote en fonction de la classe DPE actuelle.
Concrètement, pour un appartement classé F dans le 11ᵉ arrondissement de Paris, l’algorithme récupère les transactions sur 18 mois dans la commune, calcule un prix au mètre carré médian, et y applique un coefficient de −12,4 % observé sur la classe F dans le département. L’estimation est encadrée par une fourchette basse / haute basée sur l’écart interquartile.
L’utilisateur peut accepter cette estimation ou saisir un prix manuel s’il connaît déjà le montant exact. Cette donnée alimente toutes les étapes suivantes.
Étape 2 — La rénovation (renovation) : le cœur du produit
C’est l’étape la plus dense, celle qui justifie à elle seule l’existence de l’outil. Patronome propose deux approches complémentaires : un mode automatique (parcours pré-calculés) et un mode avancé (configuration manuelle, geste par geste).
Les 7 catégories de travaux DPE
Le moteur de simulation, basé sur le calcul 3CL-DPE officiel (Calcul Conventionnel des Consommations des Logements), couvre les sept catégories de travaux qui influencent réellement l’étiquette énergétique :
- Menuiseries / vitrage — remplacement des fenêtres, double ou triple vitrage, ouvrants performants.
- Ventilation — installation ou remplacement d’une VMC (simple flux hygro B, double flux).
- Isolation des murs — par l’extérieur (ITE) ou par l’intérieur (ITI), avec différentes épaisseurs et matériaux.
- Isolation de la toiture / du plafond — combles perdus, rampants, plafond.
- Isolation des planchers bas — sur cave, sur vide sanitaire, sur passage extérieur.
- Système de chauffage — pompe à chaleur (air/eau, air/air), chaudière à granulés, raccordement à un réseau de chaleur, radiateurs à inertie.
- Eau chaude sanitaire (ECS) — chauffe-eau thermodynamique, ballon solaire, intégration à la PAC.
Pour chaque catégorie, Patronome propose des options techniques calibrées sur le DPE chargé : la liste n’est pas générique, elle dépend de la surface du logement, de son année de construction, de son orientation, de son système de chauffage actuel.
Tous les coûts de travaux sont entièrement personnalisables. Chaque prix unitaire (€/m², €/poste) proposé par Patronome est une estimation basée sur les référentiels du marché, mais l’utilisateur peut surcharger n’importe quelle valeur s’il dispose d’un devis artisan, d’un tarif négocié ou d’une connaissance locale du marché. Aucune ligne n’est figée.
Les parcours auto-optimisés
Plutôt que de laisser l’utilisateur composer son projet à l’aveugle, Patronome calcule en arrière-plan plusieurs parcours de rénovation — typiquement trois à cinq combinaisons cohérentes pour atteindre des classes DPE cibles différentes. Pour un bien classé F, l’outil va par exemple proposer :
- Un parcours F → D : isolation des combles + remplacement des fenêtres + VMC (~14 000 €).
- Un parcours F → C : ajoute l’isolation des murs et le changement de chauffage (~32 000 €).
- Un parcours F → B : rénovation globale incluant l’ECS et les planchers bas (~58 000 €).
Pour chaque parcours, l’algorithme calcule :
- Le coût total TTC (avec et sans main-d’œuvre).
- Les kWh/m²/an économisés.
- Le ROI énergétique : ratio coût / énergie économisée (€ par kWh récupéré).
- La classe DPE atteinte par simulation 3CL.
- La liste des gestes avec leurs codes officiels et les quantités.
- Les aides mobilisables poste par poste.
Le parcours marqué “Recommandé” est celui qui présente le meilleur ratio coût / gain énergétique. Pas le moins cher, pas le plus ambitieux : celui où chaque euro investi rachète le plus de kWh.
Les badges d’aides
Chaque option de travaux affiche un jeu de badges d’éligibilité aux dispositifs publics. Patronome maintient une base de codes travaux (workCode) reliée aux conditions précises de chaque aide :
- MaPrimeRénov’ geste — éligibilité en geste individuel pour les ménages modestes et intermédiaires.
- MaPrimeRénov’ parcours accompagné — pour les rénovations d’ampleur (≥ 2 classes gagnées) avec accompagnement obligatoire par Mon Accompagnateur Rénov’.
- CEE — Certificats d’Économies d’Énergie, montants fixés par fiche standardisée.
- Éco-PTZ seul — pour un geste isolé éligible.
- Éco-PTZ bouquet — pour un bouquet d’au moins deux travaux éligibles, plafond porté à 50 000 €.
- TVA réduite à 5,5 % — applicable à la main-d’œuvre et aux fournitures pour les travaux d’amélioration énergétique.
L’agent peut ainsi voir d’un coup d’œil quels travaux maximisent les aides, et quels gestes sont à éviter parce qu’inéligibles.
Le mode avancé — le parcours guidé
Pour les utilisateurs qui veulent garder la main sur chaque détail, Patronome propose un parcours guidé en 10 écrans accessible depuis la sidebar. La séquence est rigoureuse :
- Sélection d’un pack de départ (aucun, léger, moyen, global).
- Configuration du chauffage.
- Configuration de l’isolation des murs.
- Configuration de la toiture / plafond.
- Configuration de l’ECS.
- Configuration des menuiseries.
- Configuration des planchers bas.
- Configuration de la ventilation.
- Ajout de travaux complémentaires (cuisine, salle de bain, peintures, sols).
- Récapitulatif avec validation.
À chaque écran, l’utilisateur peut choisir parmi les options techniques disponibles, ajuster un taux de couverture (ex. : isoler 80 % de la surface des murs si une partie est déjà rénovée), surcharger un prix unitaire si son artisan a un meilleur tarif, et voir l’impact en temps réel sur la classe DPE simulée.
Les travaux complémentaires (hors DPE)
Une rénovation d’investissement ne se limite pas à l’énergie. Patronome intègre une catégorie travaux complémentaires qui couvre :
- Rénovation de cuisine.
- Rénovation de salle de bain.
- Enduit (façades, plafonds).
- Peinture.
- Sol (parquet, carrelage).
Ces postes n’influencent pas le calcul 3CL mais sont cruciaux pour l’estimation finale du loyer et du coût total. L’utilisateur peut aussi ajouter des postes libres avec un libellé et un montant forfaitaire pour tout ce qui n’entre dans aucune nomenclature.
L’impact mesuré en temps réel
Dans la sidebar de droite, une carte d’impact se met à jour à chaque modification. Elle affiche :
- La transition d’étiquette DPE (ex. F → B) avec une visualisation graphique.
- Le pourcentage d’économie énergétique par rapport à la situation initiale.
- Le CO₂ économisé en kg/m²/an.
- Le ratio ROI énergétique en euros par kWh.
- Le coût total TTC des travaux.
C’est cette boucle de rétroaction immédiate qui transforme une simulation théorique en outil de décision opérationnel.
Étape 3 — Les loyers (loyers)
Une fois le projet de rénovation arrêté, Patronome estime le loyer marché avant et après opération. Deux modes :
- Mode simple : appel à un référentiel de loyers basé sur la commune, la surface et la classe DPE cible. Surchargeable manuellement.
- Mode avancé : gestion multi-lots (utile pour un immeuble divisé), avec un loyer par lot avant et après rénovation.
L’outil intègre aussi les charges récupérables et non récupérables : charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion. Tous ces flux sont consolidés pour le calcul de cash-flow.
Étape 4 — Le financement (financement)
C’est ici que la dimension bancaire entre en scène. Patronome propose un récapitulatif investissement complet :
- Prix d’achat (issu de l’étape 1).
- Coût total des travaux (issu de l’étape 2).
- Frais de notaire calculés finement — pas une simple règle des 8 %. Patronome adapte l’estimation à la situation géographique (les droits de mutation varient par département, certains appliquent un taux réduit) et à la situation personnelle de l’acquéreur : achat dans l’ancien ou dans le neuf (frais réduits), première acquisition, statut d’investisseur, présence d’un mandat de vente, etc. Le montant affiché reflète ces paramètres au lieu d’un forfait générique.
L’utilisateur configure ensuite :
- L’apport personnel via un slider.
- L’Éco-PTZ : pré-rempli avec les montants éligibles identifiés à l’étape 2, plafonné à 50 000 € légalement, modifiable.
- Le crédit principal : taux (par défaut 3,5 %), assurance (par défaut 0,34 %), durée (par défaut 20 ans).
- Les frais de garantie (hypothèque ou caution avec organismes type Crédit Logement).
La mensualité totale combine la mensualité Éco-PTZ et celle du crédit principal. La formule est exacte (annuités constantes), pas une approximation.
Étape 5 — La rentabilité (rentabilite)
L’étape critique pour un investisseur. Patronome construit un dashboard comparatif avant / après rénovation sur trois indicateurs :
| Indicateur | Formule |
|---|---|
| Cash-flow mensuel | loyer − charges − mensualité crédit |
| Rendement brut | (loyer × 12) / investissement total × 100 |
| Rendement net | ((loyer − charges) × 12) / investissement total × 100 |
Les chiffres sont colorés en vert si l’opération améliore l’indicateur, en rouge sinon. Un avertissement s’affiche si le cash-flow après rénovation devient négatif, ce qui permet à l’agent de revenir sur les choix de financement ou de travaux pour rééquilibrer.
C’est cette comparaison avant / après qui permet de trancher : la rénovation est-elle profitable, ou vaut-il mieux acheter un bien déjà rénové ?
Étape 6 — Les artisans RGE (artisans)
Une fois le projet validé, Patronome propose un annuaire géolocalisé d’artisans RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) filtré sur les catégories de travaux sélectionnées. La qualification RGE est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’ et de l’Éco-PTZ : sans elle, les aides tombent.
Les résultats sont affichés en liste ou en carte, avec les coordonnées et les certifications de chaque entreprise.
Étape 7 — Le rapport PDF (resume)
Dernière étape : la génération d’un rapport PDF prêt à partager. Deux templates sont disponibles :
- Rapport client : pour présenter le projet à un propriétaire vendeur, à un investisseur, ou à un mandataire. Met l’accent sur le résumé exécutif, la vue propriété et le plan de rénovation.
- Dossier bancaire : pour accompagner une demande de prêt. Inclut le contexte marché, la méthodologie de calcul et la synthèse financière complète.
Six sections sont toggleables : résumé exécutif, vue propriété, plan de rénovation, synthèse financière, contexte marché, méthodologie. Le rendu est visualisé en temps réel avant téléchargement.
Pourquoi cette architecture compte
L’enjeu de Patronome n’est pas de remplacer un thermicien ou un maître d’œuvre. C’est de fournir aux agents immobiliers, mandataires, conseillers en gestion de patrimoine et investisseurs un outil de pré-qualification rapide : en moins de dix minutes, on sait si un bien mérite qu’on s’y attarde, quels travaux le rentabilisent, et combien la banque acceptera de financer.
Trois principes guident le design :
- Transparence des calculs : chaque chiffre affiché est traçable. Pas de boîte noire.
- Réalisme des hypothèses : prix calibrés par département, aides mises à jour en temps réel avec la réglementation, formule d’annuité exacte.
- Vitesse opérationnelle : un dossier complet en quelques minutes, exportable en PDF, partageable avec un client.
C’est pour ça que la démo interactive ci-dessous démarre directement sur l’étape Rénovation : c’est là que se joue 80 % de la valeur du produit.